EN 2025 NOVA CLEAN FÊTEDroits et devoirs des locataires et propriétaires face à un logement insalubre ou indécent, qui est responsable de quoi
Logement indécent, insalubre, dangereux, des mots proches mais des effets très différents
Dans la vie courante, on parle vite de logement insalubre dès qu’il y a de l’humidité, des moisissures ou des équipements qui ne fonctionnent plus. En droit, il existe plusieurs catégories, avec des conséquences différentes sur les obligations et sur l’intervention de la mairie ou du préfet.
Un logement décent est un logement qui ne met pas en danger la sécurité ou la santé, qui respecte une surface minimale, qui est protégé contre les infiltrations, qui dispose d’équipements de base et, désormais, d’un niveau minimal de performance énergétique selon un calendrier progressif.
Un logement non décent ne respecte pas ces critères, sans que l’on soit forcément dans une situation d’insalubrité au sens sanitaire. Les démarches sont souvent civiles, avec des leviers via les organismes compétents et parfois la Caf sur les aides au logement.
L’insalubrité au sens du Code de la santé publique vise un local qui constitue un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique, y compris selon les conditions d’occupation, et peut être déclenchée par des facteurs graves, comme l’exposition au plomb à des seuils dépassés.
Le péril renvoie surtout à la sécurité des bâtiments, à la solidité, aux risques d’effondrement ou d’éléments menaçant de tomber. Dans ce cadre, le maire dispose d’une procédure spécifique dite péril ordinaire ou péril imminent, avec des délais très courts en cas de danger grave et immédiat.
En pratique, une même situation peut mêler plusieurs sujets. Exemple concret : une cave inondée peut relever d’un défaut d’étanchéité (décence), provoquer des moisissures (santé), et fragiliser un plancher (péril). Ce mélange explique la confusion, et surtout la question centrale pour les occupants comme pour les bailleurs : qui doit faire quoi, et dans quel ordre.
Règle d’or, le logement doit être délivré et maintenu en état d’usage
Le point de départ, dans la location d’un logement, est simple : le propriétaire doit fournir un logement décent et le maintenir. C’est un pilier du bail d’habitation, posé notamment par la loi de 1989.
En face, le locataire doit user paisiblement des lieux, assurer l’entretien courant, et signaler les problèmes sans aggraver la situation. La difficulté commence quand une dégradation peut être due à un manque d’entretien, à un vice du logement, à un sinistre, ou à un enchaînement des trois.
Pour trancher sans se perdre, une méthode fonctionne bien : regarder la cause et le type de travaux.
-
Si le problème vient d’un défaut du bâtiment, d’une installation vétuste, d’un équipement fourni par le bailleur, ou d’un désordre structurel, la responsabilité du propriétaire est en première ligne.
-
Si le problème vient de l’usage, d’un défaut d’aération, d’un manque d’entretien courant, d’un mauvais réglage, ou d’une dégradation volontaire, le locataire peut être responsable.
-
Si l’origine est incertaine, la preuve et la chronologie deviennent déterminantes, d’où l’intérêt d’agir tôt et de tout tracer.
Responsabilités du locataire, ce qui est attendu au quotidien
Entretenir, nettoyer, ventiler, sans confondre entretien et gros travaux
Le locataire n’a pas à financer une remise aux normes électrique ni une réfection de toiture. En revanche, on attend de lui des gestes simples, réguliers, et documentables, qui empêchent qu’un problème banal se transforme en situation grave.
Cas très concrets où l’entretien du locataire est souvent en cause
-
Aération insuffisante, fenêtres rarement ouvertes, bouches de VMC obstruées par de la poussière : cela peut favoriser la condensation et des moisissures superficielles.
-
Chauffage trop faible en hiver et séchage du linge dans une pièce fermée : l’humidité s’accumule et les murs se chargent d’eau.
-
Joints de salle de bain noircis et jamais refaits, siphon encrassé, fuite sous lavabo ignorée : une petite fuite devient une infiltration durable.
-
Déchets accumulés, encombrants dans les circulations, encombrement près de radiateurs : risques sanitaires et incendie.
Ces points ne signifient pas automatiquement que le locataire est responsable d’un logement insalubre. Ils servent surtout à éviter une erreur fréquente : considérer que toute moisissure prouve un défaut du logement. Or un défaut peut exister, mais les habitudes d’usage peuvent amplifier les effets.
Bon réflexe utile : dès les premiers signes, le locataire peut tenir un mini journal daté, avec photos, hygromètre si possible, et notes sur la ventilation, la température, et l’évolution.
Informer rapidement le propriétaire et permettre l’accès pour les diagnostics et travaux
Un locataire protège ses droits quand il alerte tôt, par écrit, avec des faits et des demandes claires.
-
Décrire ce qui est visible, où, depuis quand, l’odeur, la couleur, la présence d’eau, l’effet sur les équipements.
-
Joindre des photos datées.
-
Demander une visite, un diagnostic, ou une intervention, en proposant des créneaux.
Cette étape est importante pour une raison simple : si la situation s’aggrave parce que personne n’a été prévenu, le débat se retourne souvent contre l’occupant, surtout en cas de sinistre, d’assurance, ou d’expertise.
Autre point concret : le locataire doit permettre l’accès aux lieux pour les travaux nécessaires, dans des conditions raisonnables. Refuser systématiquement les visites ou bloquer les réparations peut fragiliser sa position, y compris si le logement est réellement non décent.
Ne pas transformer, ne pas dégrader, ne pas bricoler les sécurités
Quand un logement est déjà fragile, certains bricolages aggravent le risque.
Exemples de comportements qui se retournent contre l’occupant
-
Shunter une sécurité électrique, remplacer un disjoncteur par un modèle inadapté, multiplier les multiprises surchauffées.
-
Percer un mur humide sans repérage, fermer des grilles d’aération, calfeutrer une fenêtre qui servait à ventiler.
-
Démonter un détecteur de fumée, détériorer une VMC, boucher une évacuation.
L’idée n’est pas d’accuser, mais de rappeler un principe simple : quand la sécurité et la santé sont en jeu, toute modification non maîtrisée peut faire basculer une situation vers le danger, puis vers des mesures d’interdiction d’habiter dans les cas les plus graves.
Responsabilités du propriétaire, ce qu’il doit assumer même si cela coûte
Fournir un logement décent et le maintenir, la base du bail
Le propriétaire bailleur doit délivrer un logement qui respecte les critères de décence, et réaliser les travaux nécessaires pour que le logement reste conforme.
Concrètement, cela recouvre souvent
-
Étanchéité, toiture, infiltrations, remontées capillaires.
-
Électricité dangereuse ou vétuste, risques d’électrocution ou d’incendie.
-
Chauffage insuffisant, eau chaude défaillante quand l’équipement est prévu.
-
Ventilation inexistante ou hors service quand elle est nécessaire.
-
Présence de nuisibles ou parasites favorisée par un bâti dégradé, ou par des accès non traités.
Attention à une confusion fréquente : un propriétaire peut être tenté de dire que la moisissure est toujours liée à l’occupation. Or l’administration et les experts regardent souvent la combinaison des facteurs : ponts thermiques, ventilation, étanchéité, chauffage, puis usage. Les solutions durables passent généralement par le bâti et les équipements, pas seulement par du nettoyage.
Réagir quand il y a un risque pour la santé ou la sécurité
Dès qu’un logement présente un risque sérieux, la logique change : on n’est plus dans une simple gêne, on est dans la prévention du danger.
Les signaux d’alerte qui doivent déclencher une action immédiate
-
Odeur persistante de gaz, chaudière instable, suie, monoxyde de carbone suspecté.
-
Traces d’eau actives, plafond qui gonfle, fissures évolutives, plancher qui s’affaisse.
-
Installation électrique avec fils apparents, prises brûlées, disjonctions répétées.
-
Humidité massive avec champignons, air irrespirable, aggravation de pathologies.
Si un arrêté de péril est pris, le maire peut prescrire des mesures, interdire d’habiter et encadrer la réalisation des travaux.
Si une insalubrité est caractérisée, la procédure sanitaire relève du préfet et des services compétents, avec des obligations de travaux et parfois d’hébergement ou de relogement selon les cas.
Assumer les coûts des travaux qui relèvent du gros entretien et de la conformité
Le propriétaire assume les travaux lourds, les remises aux normes, la réparation des causes, même si cela représente un budget important. C’est l’un des risques économiques de la mise en location.
Là où les conflits naissent souvent, c’est lorsque le bailleur propose des solutions cosmétiques : repeindre sur des moisissures, poser un déshumidificateur, changer une grille sans traiter le conduit, colmater une fuite sans refaire l’étanchéité. Ces mesures peuvent aider temporairement, mais elles sont rarement suffisantes si la cause profonde est structurelle.
Cas de refus d’intervention, ce que chaque partie peut refuser, et ce qui est risqué
Refus du locataire, ce qu’il peut légitimement refuser
Un locataire peut refuser, par exemple
-
Des travaux non indispensables imposés sans respect de la vie privée, sans information préalable, ou avec des horaires abusifs.
-
Des interventions dangereuses ou non professionnelles, qui aggraveraient le risque.
-
Une pression pour quitter les lieux sans cadre légal, sans décision, sans solution alternative.
En revanche, refuser l’accès à des travaux nécessaires à la sécurité peut se retourner contre lui si un expert constate une obstruction.
Bon conseil très concret : si le locataire craint une intervention mal faite, il peut demander par écrit l’identité de l’entreprise, l’assurance, la description des travaux, et proposer une présence lors de l’intervention.
Refus du propriétaire, ce qu’il tente parfois de refuser, et ce que le droit n’aime pas
Un propriétaire peut être tenté de refuser
-
D’admettre la non décence en affirmant que tout vient de l’usage.
-
De faire des travaux en disant que le locataire doit payer ou partir.
-
D’intervenir tant que le loyer n’est pas payé, en utilisant le conflit financier comme levier.
C’est une pente dangereuse, car les obligations de décence et de sécurité ne disparaissent pas avec un conflit de loyers. De plus, si un organisme compétent constate la non décence, certaines aides au logement peuvent être conservées ou consignées pour inciter à la mise en conformité, selon un cadre légal.
Situations où les services peuvent refuser, ou plutôt rediriger
Il arrive que la mairie ou les services sociaux ne se déplacent pas immédiatement si
-
Il manque des éléments factuels, l’adresse exacte, des photos, ou un minimum de description.
-
Le problème relève d’un sinistre récent assuré, et l’assureur doit d’abord missionner un expert.
-
La situation est surtout un litige privé sans risque sanitaire ou structurel clairement identifiable.
Ce n’est pas un refus de protéger, c’est souvent un tri de compétence. Dans ce cas, renforcer le dossier aide énormément : courrier recommandé, photos datées, attestations médicales si pertinent, constats, et si possible un avis d’un professionnel.
Sanctions possibles, civiles, administratives, financières, pénales selon la gravité
Sanctions et leviers côté locataire, quand le logement n’est pas conforme
Quand le logement est non décent ou dangereux, plusieurs leviers existent, avec des effets différents.
-
Demander au bailleur la réalisation des travaux, en laissant une trace écrite.
-
Saisir les organismes et services compétents pour faire constater la non décence, ce qui peut enclencher des mécanismes sur les aides au logement dans certains cas.
-
Saisir le juge civil pour obtenir l’exécution des travaux, une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts selon le préjudice.
Un point essentiel, et souvent mal compris : le locataire ne doit pas se faire justice lui-même. Couper unilatéralement le paiement du loyer sans cadre est très risqué, car cela ouvre la porte à une procédure d’impayés. Les mécanismes encadrés existent, mais ils doivent être utilisés avec prudence et preuves.
Sanctions administratives et mesures d’autorité en cas de péril ou d’insalubrité
En péril, le maire peut prendre un arrêté et imposer des mesures de sécurité, avec une procédure spécifique, y compris en péril imminent avec expertise rapide et mesures urgentes.
En insalubrité, le cadre sanitaire relève du Code de la santé publique et du préfet, avec une définition légale de l’insalubrité fondée sur le danger pour la santé ou la sécurité physique.
Ces arrêtés peuvent s’accompagner de
-
Délais impératifs pour réaliser les travaux.
-
Interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser les lieux.
-
Mesures d’évacuation si le danger est immédiat.
-
Suivi et contrôle de la réalisation.
Sanctions financières, aides au logement, astreintes et coûts indirects
Même sans entrer dans les détails de toutes les sanctions possibles, un bailleur peut subir un effet de levier important via les aides au logement lorsque la non décence est constatée par un service compétent : la Caf peut conserver l’aide normalement versée au propriétaire tant que la mise en conformité n’est pas effectuée, selon les conditions applicables.
Au-delà, l’inaction a un coût indirect très concret
-
Dégradation accélérée du bâti, donc facture future plus lourde.
-
Vacance locative si le logement devient inhabitable.
-
Conflits, expertises, procédures, honoraires.
-
Risques assurantiels si un sinistre est aggravé.
Rôle du préfet et de la mairie, qui fait quoi sur le terrain
La mairie, pivot des situations de danger du bâtiment
Quand on parle de risques liés à la solidité, aux chutes de matériaux, aux immeubles menaçant ruine, la mairie est centrale. Le maire dispose d’outils juridiques en matière de péril, avec la possibilité d’imposer des travaux et de prononcer des interdictions d’habiter si nécessaire.
Ce que l’on attend de la mairie, concrètement
-
Constat et appréciation du danger, souvent avec un homme de l’art ou une expertise.
-
Arrêté de mise en sécurité si les critères sont réunis.
-
Contrôle de l’exécution et mainlevée quand les travaux sont réalisés.
Pour l’occupant, un indice simple aide : si le problème fait craindre un accident structurel, on se rapproche du péril et donc de la mairie.
Le préfet, autorité sanitaire et insalubrité au sens du Code de la santé publique
Sur l’insalubrité liée à la santé publique, le Code de la santé publique définit l’insalubrité comme un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique, et prévoit un cadre où l’État, via le préfet et les services compétents, peut intervenir.
Pour l’occupant, un autre indice aide : si le problème est d’abord sanitaire, durable, grave, et lié aux conditions d’occupation ou à des facteurs comme le plomb, l’humidité massive, les contaminations, on s’oriente plus facilement vers l’insalubrité.
Les services de l’État et les organismes, un écosystème à connaître
Dans la pratique, plusieurs acteurs peuvent intervenir selon les territoires
-
Services communaux d’hygiène et de santé lorsqu’ils existent.
-
Agences régionales de santé selon les procédures.
-
Caf sur les aides au logement en cas de non décence constatée.
-
ADIL ou structures d’information logement pour orienter sur les démarches, selon les départements.
Le bon réflexe est de demander, dès le premier contact, qui est compétent sur votre commune pour constater, et quel est le canal écrit à privilégier.
Démarches pratiques, un chemin simple pour éviter les erreurs
Étape 1, sécuriser et documenter sans attendre
Si vous suspectez un danger immédiat, la sécurité prime. Ensuite, documentez.
-
Photos et vidéos datées, de loin et de près
-
Mesures simples si possible, température, humidité, dates de condensation
-
Éléments de santé si pertinent, certificats médicaux factuels, sans dramatiser
-
Copie des échanges, SMS, mails, courriers
Cette matière devient votre filet de sécurité si le litige s’envenime.
Étape 2, notifier par écrit avec une demande précise
Un message utile contient
-
Adresse, étage, numéro de lot si connu
-
Description, localisation, date d’apparition
-
Conséquences, odeurs, eau, coupures, risques
-
Demande de rendez-vous et de diagnostic
-
Délai raisonnable selon la gravité
Le but est simple : rendre impossible le flou.
Étape 3, faire constater par un tiers compétent si rien ne bouge
Pour un logement non décent, s’informer auprès des services compétents et des dispositifs existants aide à enclencher un constat, et, selon les situations, la Caf peut agir sur les aides au logement lorsque la non décence est reconnue.
Pour un risque structurel, la mairie et la procédure de péril peuvent devenir pertinentes.
Étape 4, garder une stratégie, éviter les gestes qui se retournent contre vous
Ce que beaucoup regrettent après coup
-
Arrêter de payer le loyer sans cadre
-
Lancer des travaux soi-même et réclamer ensuite, sans accord écrit
-
Attendre des mois avant d’alerter
-
Se contenter de conversations orales
-
Laisser la situation se dégrader sans aérer ni entretenir, puis invoquer uniquement le propriétaire
À l’inverse, les dossiers qui avancent sont ceux qui restent factuels, datés, et cohérents, avec une demande claire et une ouverture aux visites et aux expertises.
Questions fréquentes, réponses courtes et actionnables
Moisissures, locataire ou propriétaire
-
Si la ventilation est inexistante, défaillante, ou si l’étanchéité est en cause, le propriétaire est souvent responsable des travaux.
-
Si les bouches d’aération sont bouchées, le chauffage constamment coupé, et que l’aération est quasi nulle, le locataire peut avoir une part de responsabilité.
-
Dans la vraie vie, c’est souvent mixte, et l’expertise tranche mieux que les opinions.
Caf et aides au logement, que se passe-t-il en cas de non décence
La Caf indique qu’elle peut intervenir lorsque le logement est reconnu non décent par un service compétent, en conservant l’aide logement normalement versée au propriétaire, afin d’inciter à la mise en conformité, selon les règles applicables.
Péril imminent, quels délais
En péril imminent, la procédure vise à traiter un danger grave et immédiat, avec des délais très courts et une expertise rapide pour proposer des mesures de nature à faire cesser l’imminence du danger.