EN 2025 NOVA CLEAN FÊTEInsalubrité d’un logement : définitions officielles et réalités concrètes
Les mots qui se ressemblent… et qui ne mènent pas aux mêmes décisions
Dans la vie courante, on dit facilement « logement insalubre » dès qu’un appartement est très dégradé, humide, envahi de nuisibles ou dangereux. En droit français, les termes sont plus précis, et surtout ils déclenchent des procédures différentes, portées par des autorités différentes, avec des conséquences très concrètes (travaux imposés, interdiction d’habiter, relogement, etc.). L’enjeu, quand on cherche à se situer juridiquement, n’est pas d’étiqueter pour le principe : c’est de savoir quel cadre s’applique, qui peut agir, et sur quels critères l’administration va se baser.
Pour vous repérer, gardez une règle simple :
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L’insalubrité renvoie d’abord à la santé et à l’hygiène au sens réglementaire (Code de la santé publique).
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L’indécence vise surtout la relation locataire/bailleur et les caractéristiques minimales d’un logement (décret logement décent).
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Le péril / la mise en sécurité concerne la solidité et le risque d’effondrement, donc la sécurité publique (Code de la construction et de l’habitation).
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Le logement impropre à l’habitation correspond à des situations où le lieu n’est pas, ou ne devrait pas être, utilisé comme logement (notion très utile pour des caves, sous-sols aménagés, pièces sans aération, etc.).
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Le danger grave et imminent est une expression qui existe surtout dans d’autres champs (notamment le travail) et qu’on utilise parfois dans la conversation pour parler d’un risque immédiat ; dans l’habitat, l’idée d’urgence se traduit plutôt par des procédures d’urgence (ex. mise en sécurité en urgence) selon le cas.
Insalubrité : ce que recouvre la définition légale
Le Code de la santé publique encadre la notion d’insalubrité et renvoie à des textes d’application qui précisent les situations visées. Un repère important est l’article L.1331-22 du Code de la santé publique, qui rattache l’insalubrité à des conditions mettant en cause la santé/sécurité physique, et cite explicitement certains cas (notamment le plomb selon des seuils réglementaires).
Dans la pratique administrative, on parle d’insalubrité lorsque les conditions d’occupation d’un local ou l’état du bâti et de ses équipements exposent les occupants à des risques sérieux : air intérieur irrespirable, humidité chronique avec moisissures étendues, absence d’eau potable ou d’évacuation correcte des eaux usées, installations défectueuses générant des risques (électrique, gaz), présence de plomb à des niveaux dépassant les seuils réglementaires, etc. Ce n’est pas juste un logement inconfortable : la logique est bien celle d’un risque sanitaire objectivable par des constats.
Point essentiel pour éviter les malentendus : un logement peut être très dégradé sans relever automatiquement d’une procédure d’insalubrité, et inversement, un logement peut être considéré insalubre même si visuellement tout n’est pas effondré. La qualification dépend de critères et de constats, pas d’une impression globale.
Indécence : le cadre logement décent et ses seuils minimaux
L’indécence renvoie au socle minimal exigé pour qu’un logement puisse être loué comme résidence principale dans des conditions acceptables. Ce socle est défini par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
Dans les faits, l’indécence sert souvent de levier quand on est locataire et que le logement présente des défauts sérieux : absence de chauffage normal, installation électrique dangereuse, manque de ventilation, infiltrations, sanitaires inadaptés, surface/volume insuffisant, etc. Ce cadre est très concret, car il liste des exigences minimales (sécurité, salubrité, équipements).
Différence clé avec l’insalubrité : l’indécence peut être reconnue sans qu’on déclenche une procédure préfectorale d’insalubrité. C’est un outil fréquent dans les démarches locatives, les mises en demeure au propriétaire, ou certains contentieux, alors que l’insalubrité engage davantage l’action de l’autorité administrative compétente sur le terrain sanitaire.
Habitat indigne : un grand ensemble qui regroupe plusieurs situations
Vous verrez souvent le terme habitat indigne : il ne remplace pas les catégories juridiques, il sert plutôt de famille qui regroupe des situations graves (insalubrité, péril, non-décence dans certains contextes, locaux impropres, etc.). Les documents administratifs et d’information au public utilisent ce vocabulaire pour orienter les personnes vers les bons interlocuteurs et les bonnes procédures.
Autrement dit : indigne décrit une réalité sociale et administrative, mais quand il faut décider, l’administration bascule vers une qualification précise (insalubrité / mise en sécurité / autre).
Péril et mise en sécurité : quand la solidité du bâti prime
Le péril (aujourd’hui largement traité via la procédure de mise en sécurité) concerne d’abord le risque lié à la solidité de l’immeuble : structure affaiblie, planchers menaçant de céder, murs fissurés avec risque d’effondrement, chute d’éléments de façade, toiture instable… Le cadre figure dans le Code de la construction et de l’habitation, et la procédure est pilotée par la commune (maire) avec des variantes ordinaire ou d’urgence.
À ne pas confondre :
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Un logement peut être insalubre (moisissures, absence d’évacuation, air vicié) sans être en mise en sécurité.
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Un immeuble peut être en mise en sécurité (risque de ruine) même si, sur le plan sanitaire, il n’y a pas forcément de moisissures partout.
Logement impropre à l’habitation : la notion utile pour les faux logements
Cette notion sert à traiter les cas où des lieux ne devraient pas être utilisés comme logement, ou ne peuvent pas l’être correctement : cave aménagée, local sans aération suffisante, pièce aveugle, sous-sol humide transformé en studio, dépendance sans équipements de base… L’ANIL (réseau d’information logement) explique cette notion et oriente sur les démarches et le type de rapport à établir.
Dans la réalité, c’est souvent la catégorie qui met des mots sur des situations où tout a été bricolé : le logement existe sur le papier ou dans les faits, mais il n’est pas adapté à l’habitation au regard de critères objectifs (aération, éclairage, accès, sécurité, salubrité).
Qui décide et sur quoi se base-t-on : ARS, mairie, préfet
Le rôle des services de l’État et des collectivités
Pour les situations d’habitat indigne, l’orientation officielle insiste sur le fait qu’il existe plusieurs portes d’entrée : mairie, services de l’État, ARS selon les sujets, et accompagnement possible via ADIL.
En pratique :
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La mairie est souvent le premier réflexe quand il y a un risque pour la sécurité (façade qui tombe, escalier instable, immeuble fissuré), donc plutôt la logique mise en sécurité / péril.
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Le préfet intervient classiquement dans des arrêtés liés à des situations graves (notamment sur la partie insalubrité selon l’organisation locale), et coordonne la lutte contre l’habitat indigne dans de nombreux dispositifs.
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L’ARS (ou les services sanitaires) est l’acteur clé dès qu’il y a une dimension sanitaire forte : insalubrité, risques pour la santé, exposition au plomb, situations d’hygiène gravement dégradées. Les pages d’ARS expliquent vers qui se tourner selon que le logement est dégradé, dangereux ou impropre à l’habitation.
Les critères papier et les critères terrain
Il y a souvent un écart entre ce qu’on imagine être un critère (par exemple : c’est sale donc c’est insalubre) et ce qui va réellement compter dans un dossier. Les autorités se basent sur des éléments constatables : description précise, photos datées, mesures quand c’est possible (humidité, ventilation, monoxyde de carbone, plomb), attestations, rapports, constats lors de visite, éléments médicaux si pertinents (sans surinterpréter).
Les critères varient selon la procédure, mais dans la vraie vie, certains thèmes reviennent sans cesse.
Les situations concrètes qui pèsent lourd dans une appréciation d’insalubrité
Humidité, moisissures et air intérieur dégradé
Un mur humide n’est pas automatiquement une insalubrité au sens juridique. En revanche, quand l’humidité est chronique, qu’elle entraîne des moisissures étendues, une odeur persistante, des matériaux qui se délitent, une literie ou des vêtements qui moisissent, et surtout quand la ventilation est inexistante ou inefficace, on s’approche d’une situation où la santé peut être impactée. C’est typiquement le genre de situation qui doit être documentée : pièces concernées, surface touchée, saisonnalité, condensation ou infiltrations, traces derrière les meubles, état des fenêtres, présence/absence de VMC, etc.
Conseils pratiques (qui aident vraiment un dossier) :
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Photographier toujours avec une vue d’ensemble + un gros plan, et refaire des photos à 2-3 semaines d’intervalle.
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Noter les symptômes factuels : papiers peints qui cloquent, plinthes noircies, plafonds qui se tachent, apparition après pluie.
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Décrire la ventilation : grilles bouchées, VMC inexistante, extraction en cuisine/salle de bain absente.
Plomb : un cas explicitement visé par les textes
Le plomb (notamment dans certains revêtements dégradés) est un sujet à part, car le Code de la santé publique évoque la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations dépassant des seuils comme rendant un local insalubre dans les conditions prévues par les textes.
Dans la réalité, on ne devine pas le plomb à l’œil : on parle de diagnostics, de mesures et de seuils. Si vous êtes dans un logement ancien, avec peintures qui s’écaillent, poussières de travaux, enfants en bas âge, c’est un élément à traiter sérieusement et méthodiquement.
Eau, évacuation, sanitaires, déchets : l’hygiène de base et ce qui bascule dans le grave
Il existe des logements où l’on fait avec : chauffe-eau capricieux, évacuation lente, odeur de canalisation… Ce n’est pas agréable, mais ce n’est pas automatiquement une insalubrité. Le basculement se fait quand il y a :
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absence durable d’accès à l’eau potable ou dysfonctionnements majeurs,
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évacuations qui refoulent, eaux usées qui stagnent, fuites structurelles,
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sanitaires inexistants ou inutilisables,
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accumulation de déchets liée à l’impossibilité de maintenir des conditions d’hygiène normales,
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présence de nuisibles en lien avec ces conditions.
Dans un dossier, ce qui parle le plus, ce sont les éléments datés : pannes répétées, interventions, courriers, odeurs persistantes, photos des zones de refoulement, traces d’eaux usées, etc.
Électricité, gaz, chauffage : la sécurité immédiate au quotidien
Une installation électrique ancienne n’est pas automatiquement hors-la-loi, mais certaines situations posent un risque immédiat : fils apparents, prises arrachées, tableau bricolé, disjonctions répétées, odeur de brûlé, traces de chauffe. Sur le chauffage, on sort du simple inconfort quand l’absence de chauffage normal rend le logement difficilement habitable en période froide, ou quand un appareil crée un risque (notamment CO si combustion et ventilation déficiente).
Ici, le bon réflexe n’est pas de qualifier soi-même : c’est de faire constater, de conserver des preuves (interventions, avis techniques), et d’alerter les interlocuteurs adaptés selon l’urgence.
Infestation et nuisibles : la frontière entre incident ponctuel et situation structurelle
Punaises de lit, cafards, rongeurs… On peut vivre un épisode ponctuel même dans un immeuble correct. Ce qui compte, c’est le caractère massif, récurrent, l’atteinte aux conditions d’hygiène normales, et les causes structurelles (fuites, déchets, réseaux, parties communes). Dans un dossier, évitez les phrases générales (il y en a partout) et privilégiez le factuel : lieux de passage, traces, dégâts, fréquence, tentatives de traitement, avis de professionnels, informations de copropriété.
Se situer juridiquement avec une méthode simple, sans se piéger
Étape 1 : décrire la situation comme si vous deviez la faire visiter à quelqu’un qui ne la verra jamais
Écrivez une page chronologie + pièces + risques. Pas une plainte, pas un roman : une description utilisable.
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Depuis quand ? aggravation ? lié à la pluie ? au chauffage ?
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Quelles pièces ? quelle ampleur ?
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Qu’est-ce qui est impossible au quotidien : se chauffer, se laver, dormir, cuisiner, aérer ?
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Quel risque : chute, incendie, intoxication, exposition enfants, etc.
Étape 2 : rassembler les preuves qui comptent vraiment
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Photos datées, vidéos courtes, relevés (si vous avez).
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Courriers au bailleur/syndic, réponses, devis, passages d’artisans.
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Attestations (voisins, proches) si elles décrivent du concret.
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Si locataire : éléments de bail, état des lieux, quittances, pour montrer l’occupation.
Étape 3 : choisir le bon interlocuteur selon le noyau dur du problème
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Risque de ruine, éléments qui tombent, structure inquiétante : mairie (mise en sécurité).
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Risques sanitaires graves, logement très dégradé, impropre, effets santé : orientation possible via services dédiés / ARS selon l’organisation du département.
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Besoin d’être guidé sur les démarches : ressources type Service-public et accompagnement ADIL/ANIL.
Et si vous hésitez, partez de ce qui est officiel et grand public : la page Service-public sur l’habitat insalubre/indigne est justement faite pour orienter vers les démarches et les acteurs.
Textes de référence à connaître pour s’orienter
Sans transformer votre situation en cours de droit, quelques références reviennent systématiquement dans les démarches :
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Code de la santé publique : socle sur l’insalubrité, dont l’article L.1331-22 et les textes d’application qui détaillent les situations visées.
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Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 : caractéristiques du logement décent (indécence).
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Code de la construction et de l’habitation : procédures de mise en sécurité (anciennement péril), structurées autour des articles du chapitre dédié (références L.511-1 et suivants, et textes réglementaires associés, selon les versions consolidées).
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Circulaire du 8 février 2019 (lutte contre l’habitat indigne) : document d’organisation/coordination qui éclaire les dispositifs et les acteurs.
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Ressources d’orientation Service-public et ANIL/ADIL : utiles pour traduire les notions en démarches concrètes et savoir à qui s’adresser.
Conseils concrets pour éviter les erreurs fréquentes
Ne pas se battre sur le mot, se battre sur les faits
Chercher absolument à faire écrire insalubre sur un document alors que le problème est plutôt une mise en sécurité, ou inversement, fait perdre du temps. Ce qui déclenche l’action, ce sont les constats et la compétence de l’autorité.
Éviter les formulations qui fragilisent un dossier
Certaines phrases, même sincères, se retournent contre vous parce qu’elles sont vagues ou invérifiables :
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Tout est dangereux → remplacez par le tableau électrique disjoncte 3 fois par jour, prises noircies dans la cuisine.
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On ne peut plus vivre ici → remplacez par absence d’eau chaude depuis le…, douche inutilisable car….
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C’est insalubre → remplacez par moisissures sur environ 2 m² au plafond de la chambre, odeur persistante, condensation permanente malgré aération.
Garder une trace écrite, même quand la relation est tendue
Une lettre recommandée, un email récapitulatif après un appel, un message daté : ces éléments font souvent la différence entre un ressenti et une situation étayée. Même si vous êtes épuisé, même si vous pensez que ça ne sert à rien, la trace écrite sert à établir la durée, les demandes, et l’absence de réponse.